Czy kupno mieszkania pod wynajem to dobra inwestycja?

mieszkanie na wynajem

Inwestowanie wymaga wiedzy, której nie przekazuje się praktycznie na żadnym poziomie edukacji. Nic więc dziwnego, że dorośli ludzie, którzy zgromadzili kapitał z nadwyżek swoich dochodów, chcą, ale często nie wiedzą jak skutecznie inwestować.

Jedną z pierwszych myśli jest zakup mieszkania na wynajem. Taka inwestycja wydaje się prosta, a przede wszystkim zrozumiała dla przyszłych inwestorów. Nie jest jednak aż tak prosta – ponieważ wiele czynników wpływa na opłacalność czy wysokość zwrotu takiej inwestycji. Jakie mieszkanie na wynajem wybrać, aby nie żałować tak ulokowanych pieniędzy? Na co zwrócić uwagę przy ustalaniu ceny najmu? Jaki sposób finansowania inwestycji będzie najkorzystniejszy i jakie są alternatywne rozwiązania dla początkujących inwestorów? Sprawdźmy te kwestie!

Kredyt na mieszkanie do wynajmowania

Ceny mieszkań są stosunkowo wysokie i z małymi wyjątkami – ciągle rosną. Nic więc dziwnego, że nawet mając pokaźne oszczędności, najczęściej nie możemy sobie pozwolić na zrealizowanie inwestycji w nieruchomość za pomocą gotówki. Z pomocą przychodzą nam banki udzielające kredytów.

W przypadku zakupu mieszkania będziemy ubiegać się o kredyt hipoteczny. To taki kredyt, w którym zabezpieczeniem jest sama nieruchomość. Jeśli nie uda nam się spłacić kredytu, bank będzie mógł przejąć kredytowane mieszkanie, zlicytować je i z otrzymanych pieniędzy pokryć nasz dług. Oczywiście to czarny scenariusz, który nie zdarza się często, musimy jednak mierzyć siły na zamiary i w ten sposób skalkulować całą inwestycję, by takie rozwiązanie oddalić jak najbardziej.

Co będzie potrzebne do otrzymania kredytu hipotecznego? W zasadzie dwie rzeczy: wkład własny i zdolność kredytowa. Wkład własny to procent wartości mieszkania, który jest pokrywany z kieszeni kredytobiorcy. Możemy zatem otrzymać kredyt w wysokości – powiedzmy – 70% ceny nieruchomości, a pozostałe 30% musimy pokryć z własnych środków. Wysokość wymaganego wkładu własnego nie jest sztywno ustawiona – zmienia się w czasie i w zależności od wybranego banku, jednak 20–30% to najczęściej spotykany przedział.

Druga rzecz to oczywiście zdolność kredytowa. Jest wyliczana przez bank na podstawie naszych dochodów oraz wydatków (np. rat kredytowych z innych kredytów). Im wyższa zdolność kredytowa, tym większe szanse na otrzymanie kredytu oraz wyższa dostępna kwota kredytu. Różne banki mogą bardzo różnie szacować naszą zdolność kredytową, ponieważ niektóre nie biorą pod uwagę dochodów uzyskanych z pracy za granicą albo z tytułu umowy o dzieło. Trzeba porównać oferty różnych banków i dopasować najkorzystniejszą dla swojego przedsięwzięcia i możliwości.

Cena mieszkania to nie wszystko – weź pod uwagę także inne wydatki

Kiedy planujesz inwestycję w nieruchomości i zastanawiasz się, jakie mieszkanie na wynajem będzie najlepsze, zanim sięgniesz po kredyt, przeanalizuj wydatki w szerszym kontekście niż tylko cena zakupu mieszkania. Będziesz musiał pokryć także opłatę transakcyjną, opłatę za wpis do księgi wieczystej, opłaty okołokredytowe (prowizja, ubezpieczenie itd.), opłaty za czynności cywilnoprawne czy podatek od kupna mieszkania. Suma tych opłat może być spora, ale na tym się nie kończy.

Zakup mieszkania pod wynajem może dotyczyć mieszkań nowych lub z rynku wtórnego. Oba rodzaje generują dodatkowe koszta, choć są one różne. Nowe mieszkanie może wymagać wykończenia oraz zakupu sprzętów. Co prawda zdarzają się oferty wynajmu mieszkań nieumeblowanych, jednak mieszkania umeblowane stanowią większość i dla młodych ludzi, którzy przeważnie wynajmują mieszkania, np. studentów, jest to olbrzymia wygoda. Dla inwestora to oczywiście wydatki. Im wyższy standard wykończenia, tym wyższa opłata z tytułu najmu, jednak należy uważać, by nie przeszacować tej zależności, jeśli wydamy zbyt wiele na wykończenie i umeblowanie, może się okazać, że cena najmu będzie zbyt wysoka na lokalny rynek. W przypadku zakupu lokalu z rynku wtórnego czeka nas zwykle remont, którego koszta są zależne od zakresu, wyboru materiałów czy ekipy remontowej. W każdym przypadku są to jednak wydatki ponoszone na samym początku, jeszcze przed wynajęciem mieszkania, dlatego należy je uwzględnić w swoich obliczeniach i ewentualnej kwocie podejmowanego kredytu.

Jakie mieszkanie na wynajem będzie najbardziej opłacalne?

Kupno mieszkania pod wynajem to poważna inwestycja, nic zatem dziwnego, że każdy, kto się do niej przymierza, zastanawia się, jakie mieszkanie na wynajem wybrać, aby móc zyskać jak najwięcej. Spróbujmy się zastanowić, co wpływa na wysokość zwrotu z tej inwestycji.

Po pierwsze, będzie to ciągłość wynajmowania. Choć mogłoby się wydawać, że najważniejsza jest możliwie jak najwyższa kwota odstępnego, w praktyce to nieprawda. Zróbmy małą symulację – za to samo mieszkanie możesz zażyczyć sobie 1000 zł odstępnego lub 2000 zł odstępnego. W pierwszym przypadku udaje Ci się wynająć mieszkanie od razu i na cały rok, więc roczny przychód wynosi 12 000 zł. W drugim przypadku musiałeś długo czekać na chętnych, którzy i tak szybko zrezygnowali, więc wynajmowałeś mieszkanie tylko przez pięć miesięcy, osiągając roczny przychód na poziomie 10 000 złotych, czyli mniej niż w sytuacji, gdy odstępne było o połowę niższe. Mało tego, mieszkanie generuje stałe koszta – na przykład czynsz administracyjny. W pierwszym przypadku przez cały rok pokrywał go lokator, więc nie ponosiłeś tych kosztów, w drugim przypadku lokator pokrywał go przez mniejszą część roku, w pozostałych miesiącach to Ty musiałeś opłacać czynsz.

Warto też zwrócić uwagę na lokalizację – i to zarówno w skali lokalnej, jak i krajowej. W skali krajowej najlepszą lokalizacją na kupno mieszkania pod wynajem są oczywiście duże miasta. W nich jest więcej pracy, która ściąga ludzi z okolicznych miejscowości lub nawet innych miast – i ludzie ci potrzebują miejsca do mieszkania. Duże miasta to także uczelnie wyższe i studenci szukający mieszkania na czas studiów.

Zakup mieszkania pod wynajem to inwestycja bardziej złożona, niż mogłoby się początkowo wydawać. Choć może być dochodowa, należy postrzegać ją jako inwestycję długoterminową i szacować zyski ostrożnie, ponieważ rynek nieruchomości nie jest odporny na wahania, co pokazała między innymi pandemia koronawirusa.

Podobne wpisy: